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住宅ローン『頭金はたくさん入れるべき』は間違い

From:新松尊英@札幌住まいのFP相談窓口

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住宅ローンについての相談が多い当事務所。

 

「変動金利と固定金利、どちらが良い?」

「どこの銀行でローンを組むべき?」

おおよそ質問内容は絞られているのですが、

 

「頭金はどのくらい入れるべきですか?」

これもとても多い質問です。

 

家を買う時、ほとんどの人が

住宅ローンを利用します。

 

借りる金額はそれぞれですが、多くの方が

 

『住宅ローンをたくさん借りてしまうと、

その分、利息の支払いが多くなるので、

できるだけ現金を入れた方が良い』

 

と考えているようです。

 

確かに多く借りれば、多く金利がかかる。

金利、利息については、その通りです。

 

だからこそ、

 

・頭金はできるだけ入れた方が良い

・住宅ローンはできるだけ借りずに、

 現金を使うべきだ

 

こう考えてしまう方が、とても多いですね。

 

しかし・・・

 

 

これは間違い

 

確かに住宅ローンを多く借りれば、

その分、多くの利息を払うことになります。

 

もったいないな…と、思うかもしれません。

 

しかし利息のことだけを考え、

「できるだけ現金を入れよう!」

とするのは非常に危険です。

 

危険ですし、場合によっては

『損をする』可能性すらあります。

 

今回のお役立ち情報では、その理由を

5つ』ご紹介しますね。

 

 

1.大きな出費が控えている

 

典型的な例として

「車の購入を控えている」

場合です。

 

現在乗っている車をもうそろそろ

買い替えしないといけない。

 

300万円の新車を購入しようと考えており、

一括ではなく、カーローンを検討している。

 

しかし・・・

 

カーローンの金利は住宅ローンの金利と

比べ、圧倒的に金利が高いんです。

 

カーローンと同様に、教育ローンも

住宅ローンに比べ、金利水準は非常に高い。

 

その為、近い将来に他のローンを組んで

支払いをしないといけないものがある場合、

その為に現金を残しておくことが得策です。

 

 

2.もしもの場合の預貯金を残す

 

今の時代、何があるかわかりませんよね?

 

例えば、リストラであったり、

お給料の減額であったり・・・

 

残業代が出る企業にお勤めの方でも、

社内の風潮として「残業がNG」になると、

一気にお給料が減額になります。

 

このように見込んでいた収入がいきなり

減額になってしまった場合、その収入を

補填する為には、貯蓄が必要になります。

 

理想は、生活費の1年分。

200~300万円程度でしょうか。

 

少なくとも貯金が全くないというのは

とても危険です。

 

また、想定外の出費が必要になってしまう

こともあります。

 

例えば、

・車が壊れた、買い替えないといけない

・子どもが大きな病気になってしまった

・ご両親が亡くなり、葬儀費用がかかる

 

などなど、色々とあるかもしれません。

 

こういった場合に備えて、ある程度の

預貯金を残しておくことは必須です。

 

 

3.住宅ローン控除を上手に活用

 

ローンの残高に応じて、年末に所得税、

住民税からの還付を受けることができる

仕組みが「住宅ローン控除」といわれる

ものになります。

 

これは住宅を購入したら必ず受けられる

制度ではなく、住宅ローンを利用して

家を買うと受けられる制度になります。

 

控除される金額は、年末に残っている

『ローン残高の1%』が上限となります。

 

ローンが3,000万円残っていれば30万円、

2,500万円残っていれば25万円。

※最初の10年間、その後3年は若干複雑

 

あなたが選ぶ銀行の金利と、

あなたの納税額によっては、

利息よりも税額控除額の方が

多くなる場合もあります。

 

むやみやたらに現金を入れた方が

お得になるという訳ではないのですね。

 

 

4.団体信用生命保険の存在

 

住宅ローンを利用する際には、

一部の例外の除き、金融機関の指定する

『団体信用生命保険』という生命保険に

加入しなければなりません。

 

この保険は住宅ローンを組んだ後、

債務者が死んだりガンになった場合に、

残りの住宅ローンがチャラになる

という保険です。

※保障内容は銀行毎に異なります

 

あなたがもし、3,000万円のローンを組み、

家を購入した後に亡くなってしまった場合、

団体信用生命保険に加入していれば

ローン残高が0円になります。

 

残された家族が、引き続き住宅ローンを

払っていかないといけないということには

ならないのですね。

 

さて、このことを踏まえて・・・

 

もし、3,000万円の家を購入するとき、

現金を3,000万円持っているとしましょう。

 

その時、どちらの選択をしますか?

 

A:現金3,000万円、ローン0円で買う

(貯金残高0円)

B:現金0円、ローン3,000万円で買う

(貯金残高3,000万円)

 

Aで買えば、金利はもちろんかかりません。

Bで買えば、金利はかかってしまいます。

 

しかし・・・

 

もし、住宅購入後にあなたが亡くなって

しまったり、ガンになったとしたら?

 

Aの場合

・家は残る

・もちろん住宅ローンの支払いはなし

・貯蓄残高は0

 

Bの場合

・家は残る

・住宅ローンの支払いは団体信用生命保険

のおかげで0円になる!

・貯金残高は3,000万円!!

 

どうですか?

天と地ほどの差がありますよね。

 

このように、住宅購入後の人生の中で

『死』や『ガン』などのリスクを考えると

必ずしも現金を入れることが正解ではない

ことが実感できるのではないでしょうか。

 

住宅ローンを借りることは、

イコール、大きな金額の生命保険を

かけるのと同じ意味を持ちます。

 

 

 5.住宅ローンの金利以上に運用ができる

 

例えば、あなたはあと100万円、

頭金を入れようか迷っています。

 

住宅ローンは『金利1%』と仮定。

 

100万円を1%10年間借りると、

利息を含めた総支払額は1,051,249円です。

 

51,249円の利息を支払う必要があります。

 

それなら頭金を入れた方が良いのでは?

と思いますが、例えば

 

100万円を住宅ローン金利の1%よりも

高い利率で運用することができるとしたら

どうでしょうか??

 

運用とは、投資信託や株式投資、

債権や保険などの商品を使って

「お金を増やす」ことです。

 

100万円を頭金ではなく、運用に回し、

1年間で2%ずつ』で増えたとしたら、

 

1,000,000円は1年で1,020,000円となり、

それが10年間続くと・・・

 

1,200,000万円になることになりますよね。

(※単利計算)

 

住宅ローンを利用し、利息51,249円を

払ったとしても、手元の100万円を運用し、

200,000円の運用成果を得れるなら…

 

頭金として入れずに、運用に回した方が

良さそうですよね。

 

もしあなたが資産運用に興味があり、

住宅ローンの利率以上の運用成果を

出せるなら、

 

住宅ローンをできるだけ借り、

自己資金は投資に回す方がお得になります。

 

これは少しレベルの高い話ではありますが、

実際にこのようにして自己資金を運用に

回している方もいらっしゃいます。

 

 

・・・・・・

 

以上のことから、必ずしも頭金を多く

入れることが正解とは限りません。

 

将来の支出予定や、もしもの出来事に対し、

どのような対処をしようと考えているかに

よってベストな選択は変わってきます。

 

その他にも

・年齢や職業

・貯蓄残高と購入金額

・心理的要因、性格

などによってもベストな提案は変わります。

 

 

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