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失敗するマイホーム購入予算の決め方

From:新松尊英@札幌住まいのFP相談窓口

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「適正な住宅購入の予算診断をして下さい」

 

私の事務所では、『最適な住宅購入金額』を

 

■現状の収入や支出

■趣味や旅行にかけたい費用

■子育て、教育方針について

■車の買い替えタイミングや車種

 

などなど、お伺いさせていただき、

その上で適正な住宅購入予算を診断、

シミュレーションしています。

 

私がいうのもなんですが・・・

お問合わせをしてくれる方々、

その判断、「素晴らしい!」と思います。

 

なぜならば、

『現在と未来』の『収入と支出』

を把握した上で予算を診断する方法以外、

適正な購入金額を知る方法はないからです。

 

 

一番NGな予算の決め方

 

購入者:「皆さん、建築予算の設定って、

どのように決めているのですか?」

 

営業マン:「年収の7倍から8倍くらい

住宅ローンでお金が借りられるので、

その範囲で家を建てていますよ!」

 

ハウスメーカーや工務店のモデルハウスで

営業マンとお客さんがよくされる会話です。

 

初めて家を買う人なら、どうやって予算を

決めて良いのか正直、わかりませんよね。

 

わからない為、“何か”を基準にしようと

するのですが、基準になりそうなものと

言えば、

 

■現在の賃貸アパートの家賃

■同僚や友人が購入した価格

■年収から割り出した借入可能金額

 

このくらいでしょうか??

 

現在、住宅を購入する方の90%以上が

上記いずれかの基準を使って購入予算を

設定していると言えます。

 

しかし、残念ながらこれら全部・・・

 

 

全く根拠のない決め方

 

なんですよね。

 

例えば・・・

 

今は8万円の家賃が払えていても、

子供の学費がかかる時期になってから

同様に支払えるかは不確実ですよね?

 

また・・・

 

現在は奥様が仕事をしており

収入もダブルで入ってくるものの、

産休や育休、仕事を辞めたあとでも

同様に払って行けるか不確定ですよね?

 

さらに・・・ 

 

同僚や友人とも生活が違いますから、

同じような境遇の人が購入した金額を

参考にするのも当てになりませんよね?

 

このように、上記の予算の決め方では

住宅ローンを安心して支払っていける

根拠が全くありません。

 

そして・・・

 

冒頭の会話にもあるような

『現在の年収』から『借入可能金額』

を算出し、その範囲内で家を建てようと

させるのは、本当に『最悪の決め方』です。

 

「年収の何倍ならOK!」

なんて何の根拠もないのに、

 

「みんながそうしているから…」

という理由でそのまま計画を進めてしまう。

 

これ、本当に危険ですよ。

 

 

借りれると返せるは違う!

 

よく言われることではありますが、

「借りられる金額」と「返せる金額」は

全く違います。

 

銀行が貸してくれるということは、

銀行がしっかり返済できると判断したと

受け入れてしまう人もいるみたいですが

これは間違いです。

 

銀行はある程度、返済を見込んでいますが

最悪、土地と建物を差し押さえすることも

視野に入れて貸付金額を決めますからね。

 

“年収を基準とした借入金額の設定”が

全く根拠のない方法である明確な理由が

あります、順番に説明していきますね。

 

 

1.稼げる期間が違うから

 

同じ年収500万円、定年退職60歳の人

だったとしても、

 

Aさん:現在35歳(残り25年勤務)

Bさん:現在45歳(残り15年勤務)

 

だと、今後働ける期間が異なります。

 

と、いうことは、これから稼げる金額も

異なることになります。

 

Aさん:500万円×25年=12500

Bさん:500万円×15年=7,500

その差、5,000万円!!!

 

今後の収入が5,000万円も違うのに、

同じ金額のローンを借りても大丈夫とは

なりませんよね。

 

しっかりと、

●現在の年齢

●退職する年齢、その後の働き方

●退職金の有無や金額

これらを把握し、考慮した予算設定を

しなければいけないのはその為です。

 

 

2.支出が家庭毎に違うから

 

同じ年収500万円の家庭でも、

 

Cさん:子ども0人、出産予定もなし

Dさん:子ども3

Eさん:子ども5

 

だと、家庭内の支出が明らかに異なると

思いませんか?

 

よく言われる事ですが、子ども一人を

大学まで通わせる為には、最低でも

1,000万円以上かかると言われています。

 

今回のケースでは、Cさんは子どもが

いませんから、教育費はかかりません。

 

しかし、Eさんは最低でも

1,000万円×5人=5,000万円

の教育費がかかることになります。

 

学費だけでこの差・・・他にも、

●食費、外食費

●水道光熱費

●旅費

●衣服代

などなど、家族が多くなるに比例して

支出が多くなる項目はたくさんあります。

 

しっかりと、

●現在の家族構成

●出産予定

●進学についての考え方

●学資保険への加入の有無

などを把握、考慮した予算設定を

しなければいけませんよね。

 

 

3.手取り金額が異なるから

 

『年収500万円』と『年収1,000万円』

年収は、単純に2倍ですよね。

 

では、2倍多くの住宅ローンを借りても

良いかというと答えは『NO!』です。

 

なぜなら、税金(税率)や社会保険料、

所得控除額が違うため、手元に残る

金額が異なるからです。

 

いわゆる『手取り』として残る

金額の割合が年収によって違います。

 

詳しい説明はここでは割愛しますが、

年収が多くなる程、所得税率が高くなり、

手元に残るお金の割合が少なくなります。

 

その為、税や社会保険料を差し引く前の

『税込み年収』を参考に予算を決めるのは

全く根拠がないことがわかります。

 

さらに、年収の中には

『現在住んでいる賃貸の社宅費用』

などが含まれている場合もあります。

 

もし、マイホームを持った時に、

この社宅費用や家賃補助の支給額が

減額されるとしたら、

 

マイホームを持ったことで

年収が実質下がることになります。

 

その為、年収という“表面”だけではなく、

その“内部”がどのようになっているのか

を正しく把握する必要があるのです。

 

 

・・・・・・

 

年収を基準とした借入金額の設定は

本当に危険なのですが、

 

「皆さん、そうしていますよ!」

 

と、言われるとなんとなく信じてしまう

人が多いようです。日本人ですね。

 

住宅購入において一番大切なのは、

『無理のない適正な購入予算』を

しっかりとした方法で知ることですよ。

 

※只今、多くのご相談を頂いており、

大変ありがたい状況です。

順次ご対応させて頂きたいと思います。

 

ただ、私が考える正しい順序は、

適正な予算をしっかりと理解した上で、

土地や住宅会社を決めていく流れです。

 

そのため、既に土地を抑えている、

住宅会社から見積書を出されていて、

「買っても問題ないですか?」という

お問合わせは受けておりません。

 

※実は「買わない方が良いですよ?」って

アドバイスしても買う人がほとんどなので

診断する意味もないですしね・・・

 

何卒、ご了承下さい。

 

 

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