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奥が深すぎる住宅ローンの選び方、返し方

From:新松尊英@札幌住まいのFP相談窓口

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住宅購入専門のFPとしての最大の強み。

 

それは、住宅ローンについての知識量、

これに他なりません。

 

自分で言うのもなんですが・・・

住宅会社の営業マンや不動産業者さんと

比べ、それこそ圧倒的だと自負しています。

 

 

が、しかし・・・

 

私に住宅ローンの相談をしてくれている

お客様が、ある不動産業者に次のような

ことを言われたそうです。

 

「住宅ローンの専門家に相談しなくても、

私たちも住宅ローンを扱う”プロ”なので、

相談料もったいないですよ?」

 

このような趣旨の内容です。

 

私のお客様もそんなことを言われて

少し心配になってしまったみたいで、

その出来事を素直に私に教えてくれました。

 

私もお客さんの前では

「あー、そうなんですねー(^^;」

なんて余裕ぶった表情でいましたが、

 

内心、「なんてことを言うんだ!」と

少し腹立たしい気持ちになりましたよ。

大人にならないとダメですね、反省です。

 

 

そこそこの知識はあると思います

 

とはいえ、不動産屋さんもおっしゃる通り、

そこそこの知識はあるのだと思います。

 

私も『元住宅の営業マン』として当時から

住宅ローンの知識はありましたからね。

 

例えば・・・

 

■変動金利と固定金利の違い

■どこの銀行は金利が○○%

■事務手数料、保証料がいくらかかるか

■審査用紙の書き方について

 

などなどです。

 

ただ、正直言ってこの程度のことなら

住宅業界に1年間携わっていれば

それこそ誰でもわかる知識なんですよね。

 

むしろネットにすべて記載されているので

初めてローンを組む人でも時間をかければ

理解できることです。

 

しかし、ベストな住宅ローンを選ぶために

必要な知識はそんな簡単に身につくもの

ではありません。

 

言われっぱなしでは少し悔しいので・・・

 

今日は『本物のプロ』はどこに着眼して

住宅ローンの借り方、返し方を選ぶのか?

 

その違いをお話ししましょう。

 

 

団体信用生命保険の知識差

 

団体信用生命保険=団信といえば

「住宅ローンを組んだ人にもしものことが

おきた場合に、ローンがチャラになる」

という保険で、住宅ローンを組む場合は

基本的にほぼ強制加入になります。

 

最近だと死亡、高度障害の場合だけでなく

ガンや脳卒中、心筋梗塞で所定の状態に

なった場合もチャラになるものもあります。

 

いわゆる「三大疾病」や「八大疾病保障」

などがそれですね。

 

この『八大疾病保障』ですが、どの銀行も

同じ保障内容だと思っている人が多いです。

 

しかし、実際のところ銀行によって同じ

『八代疾病保障』団体信用生命保険と

名前が同じでも、内容が全く違います。

 

例えば、

 

【ガンになった場合】

・すぐに『全額』チャラになる銀行

・『半額だけ』チャラになる銀行

・ガンになってだけではチャラにならず、

『一定期間以上治らなかったら』チャラ

 

【心筋梗塞や脳卒中になった場合】

60日間の労働制限でチャラ

・通算入院期間180日でチャラ

・所定の手術を受ければチャラ

 

これだけの差があります。

 

当然、これらの違いを理解してお勧め

しているのであれば問題ありませんが、

営業マンはほぼ理解していないでしょう。

 

営業マンに金利や初期費用の低さだけを

説明され、この違いに気づかず契約をして

しまっている人を私は大勢知っています。

 

それこそ住宅会社に勤めている人でも

それを知らずにマイホームのローンを

組んでいる人もいますからね。

 

ちなみに私は

『団信の内容』>『金利』

とすら思っています。

 

金利を考えるのと同じくらい、

団体信用生命保険の内容を正確に

とらえるようにしたいですね。

 

 

頭金を入れるべき明確な金額

 

この答えに明確な根拠を提示して

答えられる人は、ほぼ皆無でしょう。

 

貯金が500万円あるから、

「じゃあ、200万円くらい入れときます?」

くらいの曖昧な判断基準でしかアドバイス

しないのがほとんどじゃないでしょうか。

 

頭金をいれようと検討しているなら、

 

■住宅ローン控除の限度額

■適用金利

■年齢

■貯蓄額

■団体信用生命保険との兼ね合い

■民間生命保険にどれだけ加入しているか

■今後発生する大きな支出

■お客様の性格

 

これらを総合判断、根拠を提示して

「これがベストです」とアドバイスする

必要があります。

 

なぜなら、頭金をいくら入れるかによって

その後の生活がガラッと変わってしまう

ことも多々もあるからです。

 

安易に考えてしまうと家を購入した後、

後悔することになるかもしれません。

 

 

適正な返済方法

 

住宅ローンは組んで終りではありません。

 

35年=420か月に渡り、何もせず、

毎月返済をしていく人と、

 

■余裕資金ができた時の『繰り上げ返済』

■違う銀行への『借換え手続き』

■適用される金利の交渉

 

これらを実行した人では、生涯にわたって

支払う利息が何百万円単位で変わります。

 

この中で『繰り上げ返済の仕方』について

明確な答えを持っている人は、ほぼいない

でしょう。

 

「利息が少なくなるから、できるだけ

した方がよい」という肯定派と、

 

「住宅ローンは金利が低いから、

しなくても良い」という否定派に

大きくわかれますが、実際のところ

そんなに簡単な問題ではありません。

 

■住宅ローン減税との兼ね合い

■借りる銀行、金利との兼ね合い

■年齢

■団体信用生命保険の内容

■貯蓄額、資産総額

■今後発生する大きな出費

 

これらをトータル的に判断し、

するべきか?しないべきか?

するならいくら繰り上げるべきか?

を考える必要があります。

 

繰り上げ返済に充てすぎ、日々の生活が

キツキツになる『繰り上げ返済貧乏』に

なってしまう危険性もありますからね。

 

気をつけなければなりませんよ。

 

 

そもそも論ですが・・・

 

住宅会社や不動産業者は、

「住宅ローンは借りれれば何でもOK!」

だと思っています。

 

なぜなら、彼らの目的は

「不動産を売ること」「家を売ること」

であり、あなたにとってベストな住宅

ローンを提案することではないからです。

 

その為、幅広い知識も必要ありませんし、

あなたがローンを借りた後に金利が

上がろうが下がろうが関係ありません。

 

また、手続きの面倒なNET銀行などを

選ばれることを非常に嫌がります。

 

お客様の立場ではなく、自分たちに都合の

良い銀行を選ぶ傾向が強いのです。

 

重要なことなのでもう一度言いますよ。

 

住宅会社や不動産業者は、

「住宅ローンは借りれれば何でもOK!」

だと思っています。

 

このことはしっかりと覚えておき、

必要があると判断した時には本物のプロに

相談することを検討してくださいね。

 

確実にメリットを提供できると

私は信じています、プロですから。

 

 

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