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住宅ローンの相談、誰にするのが正解?

From:新松尊英@札幌住まいのFP相談窓口

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さて、問題です。

 

35年間で住宅ローンを組む場合、

 

A.全期間固定で1.70%の金利

 

B.最初の10年間1.2%

残り25年間が2.00%の二段階固定金利

 

C.最初の3年間が0.7%

410年目まで1.30%

残り25年間が2.00%の三段階固定金利

 

どれがトータルで支払う利息が少ないと

思いますか?

 

少しだけ考えてみてください。

 

・・・

 

・・・・・・

 

・・・・・・・・・

 

・・・・・・答えは出ましたか?

 

正解は『C』です。

 

 

この問題の正解率は20%弱

 

仮に3,500万円の住宅ローンを

ABCの金利で借りた場合の利息は

 

A11,462,873

B10,884,199

C10,541,728

 

こうなるんですね~。

 

あなたは正解できましたか?

 

このクイズに正解できるかどうかで

35年後に残っている貯蓄残高が

100万円程度も変わると考えると、

 

『絶対に不正解できないクイズ!』

と、言っても過言ではないかも

しれませんね。

 

正解率の統計などを取ったことは

ありませんが、私の肌感覚として

正解率は20%弱かと思います。

 

まぁ、3択ですから自ずと33%

正解率は出る訳ですが、

 

「へぇ~、そうなんだ!

見た目のイメージとは違いますね」

なんてことを良く言われます。

 

正解率が低い理由はパッと見のイメージも

もちろんあるのですが、それよりも

 

この内容が書いてあるパンフレットの

表記の仕方にからくりがある為です。

 

 

オススメ!は『銀行が売りたい商品』

 

さて、ABを比較した際にBの方が

35年で約100万円もお得でしたね。

 

このAB、実は同じある金融機関で

出されている金利の商品です。

※特定されないよう、若干金利変えてます

 

お客さんのニーズに合わせて対応ができる

ように、同じ金融機関内でも金利プランは

24パターンあるのが一般的です。

 

繰返しますが、総支払額が少ないのは

B』でしたよね??

 

と、いうことは『B』の方がこれから

住宅ローンを組む人に対しメリットがある

“オススメ商品”ということです。

 

しかし、銀行のパンフレットを見てみると

A』の金利の方が大きく色付けされ、

『オススメ!』のポップが付けられてます。

 

◎全期間固定『1.7%!』オススメ!!

・段階金利101.2%、11年目~2.00%

 

こんな感じです、明らかにAを売りたい

のが伝わってきますよね?

 

銀行としては、Aタイプの方がより利息を

多く取れるので、Aでローンを組んで

ほしいと思うのが当然ですから、こんな

パンフレットになるのも仕方ありません。

 

銀行だって営利団体ですし、

利潤の追及が企業の目的です。

 

結論、ここで言いたいことは

『銀行はあなたの味方ではありません』

ということです。

 

あなた本位の住宅ローンを提案してくれる

なんて期待してはいけませんよ?

 

もちろん中には、

「本当にお客様にベストな提案をしたい」

と考えている銀行員さんもいますが、

極少数でしょうし、

 

やはり会社員ですから上司からの指示で

銀行が売りたい商品をオススメせざるを

得ない状況にもなります。

 

 

住宅の営業マンは?

 

では住宅の営業マンはどうでしょう?

 

マンションや建売、中古、新築の注文住宅、

対象物件は何でも良いですが、

 

家を売る立場の営業マンはあなたのことを

しっかりと考えた住宅ローンアドバイスを

してくれるのでしょうか?

 

結論から言えば、それも難しいでしょう。

 

理由は大きく分けて二つあります。

 

一つは、まず住宅の営業マンは

「住宅のプロ」「住宅を“売る”プロ」で、

「住宅ローンのプロではない」からです。

 

その為、住宅ローンについての知識が

実は乏しいということが挙げられます。

 

もちろん、主要な取引先の銀行の商品や

手続き方法などは知っていますが、

 

いわゆる裏ワザ的なものであったり、

ネット銀行も含めた幅広い商品知識、

団体信用生命保険の違いについてなど、

 

そこまで幅広い知識があるか?と言えば、

私はそうは思えません。

 

なぜならば、FPの資格を持っていた

住宅営業マン当時の私がそうでしたからね。

 

さらにもう一つの理由として、

そもそも住宅の営業マンはあなたにとって

ベストな住宅ローンを提供する必要はなく、

『家が売れればOK!』なんです。

 

つまりは住宅ローンの審査さえ通れば

銀行はどこでも良いのです。

 

お客様のために、1円でも返済額や利息を

減らすことを考えあげる必要はありません。

 

それよりも、

 

・いつも使っていて手続きがしやすい

・融資手続きをすると手数料がもらえる

・家が売りやすいローンを扱っている

(最初金利が激安で支払額が安くみえる、

しかし後々とんでもなく金利が上がる)

 

このような自分たちに都合の良い銀行、

金融機関を使うことを優先させます。

 

ちなみに、冒頭のABを扱っている銀行は

ある程度、認知度がある銀行ですが、

 

Cはかなりマニアックな金融機関で、

なかなかこの金融機関を知っている

営業マンは少ないでしょう。

 

慣れない金融機関を使っても手続きが

面倒になるだけだし、マニアックだから

お客様に紹介しなくてもバレないだろう。

 

こんな感じで営業マンはベストな銀行を

選定してくれるとはなかなか言えません。

 

 

結局は専門家に相談するのが一番

 

結論を言えば、やはり

「その道のプロに相談する」

のが一番だと思います。

 

そのプロがファイナンシャルプランナー、

特に住宅購入を専門としているFP

 

何も知らずにAの金利タイプを選んで

しまえば、Cと比べて一生涯の損失は

100万円ですよね?

 

もし生涯で100万円を無駄にしないなら、

相談料を払っても良いと思いませんか?

 

私が逆の立場なら、

確実に相談すると思います。

 

もちろん、自分たちで頑張って勉強し、

情報を収集し、手続きするという選択肢も

ありだと思います、無料ですからね。

 

ただ、そこにかかる労力や時間、そして

 

「自分たちが行きついた答えが、

本当に正解だったのか?」

 

と、後々心配になりたくなければ

初めからプロに丸投げしてしまう方が

メリットは高いと私は思います。

 

メリットを提供できる自信もありますしね。

 

一生に一度の住宅購入。

 

重要なのは見積金額ではなく利息を含めた

『総返済額』です。

 

プロに相談することを検討してみては

いかがでしょうか?

 

※住宅ローンの借り方のアドバイスは

あんしんマイホーム資金計画作成サービス

とは別の有料サービスになります。

 

 

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