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住宅ローンの返済期間は短くするべきか?

From:新松尊英@札幌住まいのFP相談窓口

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「住宅ローンを借りるなら、できるだけ

頭金を入れた方が良いと聞いたことがある

のですが、どう思いますか??」

 

このようにお客様から受ける質問のうち、

3割が住宅ローンに関する内容です。

 

ちなみに、上記の質問については、

前回の記事にて回答をしていますので、

まだ見ていない方は参考にしてくださいね。

 

https://fp-sapporo.com/topic/atamakintakusan/

 

最近では、住宅ローンに関する様々な本や、

インターネットの記事が溢れています。

 

情報がたくさんあるのは嬉しいことですね。

 

しかし、あまりにも情報があり過ぎると、

「何が正解なのかわからない・・・」

という状況に陥ってしまいます。

 

「色々と調べてみたのですが・・・

結局、正解がわかりませんでした」

 

住宅ローンに関わらず、このような経験を

したことがあるのではないでしょうか。

 

今の時代、数ある情報の中から”本物”を

見極めなければなりませんね。

 

今回は、質問されることの多い 

『住宅ローンは、できるだけ短い期間で

組んだ方が良いのですか?』

について私の考えをお答えします。

 

 

結論、これは間違い

 

銀行から住宅ローンを借りる契約をする際、

『返済期間』というものを設定する必要が

あります。

 

返済期間とは、

『何年で住宅ローンを返していくか?』

という期間のことです。

 

一般的には、『最長35年』ですが、

最近では40年返済など、さらに長い期間で

組むことができる銀行もあります。

 

しかし、期間が長くなれば長くなる程、

かかる利息が多くなってしまうため、

 

35年で借りるよりも30年、25年などの

短い期間で借りるべきだという専門家や

FPさんもいるんですね。

 

この方々が言うことも理解はできます。

 

しかし、私の考えとしては

最初に住宅ローンを組む期間としては

できるだけ長い期間に設定するべきだと

思っています。

 

その理由は、2つあります。

 

 

1.変更手続きの簡単さ

 

新居で生活してみると、思ってもみない

出費が出てくる可能性があります。

 

例えば、

・思っていたよりも『光熱費』がかかる

・今までよりも『ガソリン代』が増えた

・近隣のスーパーが高くて『食費』が増えた

こんな感じです。

 

最初から無理して返済しようと考えると

思っていた以上に出費があった場合、

日々の生活が厳しくなる可能性があります。

 

4,000万円を金利1%で借りたとしたら、

35年返済→月々112,914円ですが、

25年返済→月々150,748円。

その差は40,000円程度!

 

月々に返済する負担が全然違いますね。

 

もちろん、トータルで返済する金額は

短い期間で借りた方が少なくなりますが、

 

住宅ローンは、安定した生活を送りつつ、

しっかり返済し続けられることが大切です。

 

25年で返済しようとしていたけど、

返済額が多くて、家計が厳しい・・・

やっぱり35年返済に変更したい(T_T)」

 

このように思う方は、意外と多いのです。

 

しかし、この「短い期間を長くする」

変更手続きはとても大変で、最悪の場合、

できない可能性すらあります。

 

審査を再度しなければならず、

諸費用もかかってしまうかもしれません。

 

その一方で、

 

35年で借りていたけど、家計に余裕が

あるから30年で返してしまおう!」

という変更手続きはとても簡単なのです。

 

この場合、

 

『繰り上げ返済』という手続きをすれば

簡単に期間を短くすることができます。

 

繰り上げ返済とは、例えば100万円余裕が

できた時に、それを毎月の返済とは別に、

銀行に返してしまうことです。

 

これをすることで、当初100万円にかかる

はずだった利息を払う必要がなくなります。

 

そして、支払った100万円分の返済期間を

短縮することができるのです。

 

毎月の返済額元金が5万円だった場合、

100万円÷5万円=20か月分』

つまり2年弱分、短縮することができます。

 

繰り上げ返済には審査の必要もありません。

 

「短い期間→長い期間へ」×

「長い期間→短い期間へ」◎

 

こんな違いがあるんです、

住んでから柔軟に返済期間を変更できる方を

選んでおくべきですね。

 

 

2.団体信用生命保険の存在

 

住宅ローンを利用する際には、

団体信用生命保険という保険に加入する

ことが要件となるのが一般的です。

 

この保険は、住宅ローンを組んだ後に、

借りた人が亡くなったり、契約によっては

ガンになった場合等に、残りの住宅ローン

がチャラになるという保険です。

 

あなたがもし、4,000万円のローンを組み、

家を購入した後に亡くなってしまった場合、

団体信用生命保険に加入していれば

ローン残高が0円になります。

 

さて、このことを踏まえて・・・

 

もし、あなたが現在、40歳だとして

A25年でローンを組む(65歳で返済)

B35年でローンを組む(75歳で返済)

その時、どちらの選択をしますか?

 

確かに、満期まで返済を続ける前提だと、

Aの方が支払う総額は少なくなります。

 

しかし、もしも66歳のタイミングで

亡くなってしまった、またはガンになって

しまったと考えたら・・・

 

Aの場合、すでに支払いを終えている為、

関係ありません。

 

しかし、Bの場合ならその後の返済は、

団体信用生命保険が適用され、

住宅ローンがチャラ!になります。

 

そうなると、総支払金額はBの方が

少ないことになるのです。

 

もちろん未来のことなので不確定ですし、

予測できるものではありません。

 

しかし、住宅ローンを借りるということは、

大きな金額の生命保険を新しくかけるのと

同じ意味を持ちます。

 

25年で借りれば25年の生命保険ですが、

35年なら35年分の生命保険になります。

 

この点も含めると、短い期間で借りるのが

絶対正解ではない!と理解できますよね。

 

※団体信用生命保険の保障内容によって

残りの住宅ローンがチャラになる条件は

異なるので注意しましょう。

 

・・・・・・

 

この2つの理由から、当初借りる際には

35年程度の期間で融資を受けることを

オススメしています。

 

家計の状況や貯蓄額、年齢、連帯債務に

するかしないか?などの要素によって、

もちろん差異はあります。

 

ただ、基本的な考えは、上記の内容を

参考にして頂いて間違いありません。

 

 

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