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住宅ローン『借換え』5つの注意点

From:新松尊英@札幌住まいのFP相談窓口

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「金利が上がったら、金利の低い銀行へ

“借換え”をすればいいんですよ」

 

「今は金利が低いから、高い金利で

ローンを組んでいるなら“借換え”時です」

 

この“借換え”という言葉、昨年から

良く聞きませんか?

 

”借換え”とは・・・

 

現在、借りている住宅ローンから

金利の低い他の銀行や、今よりも有利な

条件になる金利の銀行で、住宅ローンを

組み直すことをいいます。

 

例えば・・・

全期間固定金利3%で借りている人が、

別の銀行で金利2%で借換えをすると…

 

単純に『金利1%』分の返済が減ると

いうことになります。

 

また、今後の金利上昇が予測できない

『変動金利』でローンを組んでいる人が、

 

『金利が低いうちに、今後金利が変わら

ない全期間固定金利に借換えしよう』

 

と現在よりも金利は高いけど、今後のこと

を考えて、借換えをすることもあります。

 

借換えをすることで、生涯で支払う

住宅ローンの金額を抑えたり、その時の

生活スタイルにあった住宅ローンにする

ことができます。

 

この借換えという制度があることにより、

住宅を購入する時、今は支払いが少ない

変動金利を選び、タイミングをみて、

 

・固定金利に借換えしよう

・少しでも金利の低い銀行へ借換えしよう

 

という人が少なくありません。

 

しかし、実は“借換え”には注意すべき

ことがたくさんあります。

 

このことを理解していないまま、将来、

借換えをすれば大丈夫と思っている方は

とても危険です。

 

今回は、将来、借換えをするかもしれない

あなたに、注意してほしい点を5つ、

教えたいと思います。

 

 

【1.諸経費が色々とかかる】

 

金利が3%2%になるなら、それだけで

“お得感”がありますよね。

 

1%と言わず、0.1%でも金利が低い銀行を

見つけたら、借換えをした方がお得では?

 

と、考えてしまう人もいる様です。

 

しかし、借換えをする際には色々と

諸経費=お金がかかります。

 

例えば・・・

 

・金融機関の事務手数料、保証料

・抵当権の抹消、再設定費用

・印紙代

 

このあたりが大きな諸経費です。

 

このことを知らずに、毎月の支払い額だけ

に目を向けてしまった結果、実は借換えを

しない方が良かった・・・

 

なんてことにならないようにしましょう。

 

 

【2.使えない金利プランがある】

 

これはよくある話です。

 

新築時は使える金利プランが、借換えには

使うことができないケースがあります。

 

その為、借入時の計画として

3年後には●●銀行に借換えしよう」

と考えていても、

 

実はその金利を適用することができない

と、いうことになりかねません。

 

そもそも、現在の金利やローン商品が、

将来、自分が借換えをしたいと思った時に

あると考えるのはとても危険ですよ。

 

 

【3.審査が通らない】

 

将来、借換えをしようと思うときの状況が

「新築時=今」と、全く同じ家庭は

非常に稀(まれ)です。

 

ご主人の年収が増えていることもあれば、

逆に減っていることもあります。

 

また、共働きの奥様と収入を合わせて

住宅ローンを借りている場合、

 

いざ借換えしようと思ったときに

奥様が「産休中」だったり、仕事を

辞めている可能性もあります。

 

さらに、車をローンで購入していたり、

カードの支払いが遅れてしまったなど、

あなたの「信用情報」に変化があると

借換え時に住宅ローン審査が通らない

なんてことも十分起こりえます。

 

 

【4.団体信用生命保険に加入できない】

 

実は、これを見落としている方が

とても多いですね。

 

借換えをする時にも新築時と同じように、

「団体信用生命保険」という保険に加入

できないといけないのが一般的です。

 

団体信用生命保険とは、ローンを借りて

いる人に、“もしものこと”が起こった

場合に、ローンがチャラになるという

生命保険です。

 

年収や、信用情報に何も問題がない人でも

団体信用生命保険の審査に通らなければ、

融資を受けることができません。

 

40代、50代になったら、健康状態に

何の問題もない人を探す方が難しく

なってきますからね。

 

確実に将来、団体信用生命保険に

再加入できるとは言い切れません。

 

今から将来の為に健康に気をつかうこと

はできても、将来の健康状態を推測する

ことは難しいですからね。

 

 

【5.そもそも借換えしようと思えない】

 

「金利の低い変動金利で借りておいて、

金利が上がってきたら、固定金利に

借換えしよう!」

 

と、仰る人がいます。

 

しかし実際のところ、これは、難しいです。

 

住宅ローンを選択する場面を想像して

みてください。あなたは今、

 

0.7%の変動金利にするか?

1.6%の全期間固定金利にするか?

 

とても迷っています。

 

3,000万円を35年で金利が変わらない

前提で考えると毎月の支払いは…

 

変動金利 80,556

固定金利 93,331

 

月々の差額が13,000円も違うし、

93,000円も払うのは厳しいから…

 

「よし、変動金利を選択しよう!」

と、結論を出します。

 

しかし、徐々に金利は上がり

10年後には変動金利が1.2%

0.5%上がってしまったとします。

 

この時に、

「金利が上がってきたから、

固定金利に借換えしよう!」

と、思えるかというと・・・

 

難しいですね。

 

なぜなら、変動金利が上がるということは、

固定金利も上がるということです。

 

変動金利が0.5%上がったのと同じく、

固定金利も最低0.5%は上がっています。

 

変動金利1.2%に対し、固定金利の2.1%。

この金利に魅力を感じるでしょうか?

 

10年前、1.6%の固定金利を「高い!」

と思われたあなたが2.1%の固定金利へ

借換えをすることができるでしょうか?

 

きっと、

2.1%の金利がずっと続く事にお得感を

感じることができない…」

 

「また金利低くなるんじゃないか?」

といったような考えになってしまいます。

 

その為、変動→固定金利への借換えは、

なかなかしようと思えないのですね。

 

 

・・・・・・・・・

 

このように、住宅購入時から安易に

借換え前提での計画を立てていると、

将来借換ができず、とても厳しい状況へ

追い込まれる可能性があります。

 

その為、借換えというものは、あくまで

「その時の状況に合わせて考えるもの」

として考え、初めから借換えを前提とした

計画は避けるべきなのです。

 

もしあなたが今、金利タイプを検討して

いて後々、借換えを考えているなら

注意してくださいね。

 

 

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