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建築条件付きの土地には気をつけろ!?

From:新松尊英@札幌住まいのFP相談窓口

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「土地がない・・・」

「情報が出ても一瞬で売れてしまう」

「売主が強気の価格設定をして金額が高い」

 

私はここ12年、こんな感じで土地探し

の悩みが尽きません。

 

「土地さえあれば家建てるんだけどね~」

 

こんな感じで家づくりを進めたいけど

土地がないから進められない人も多いはず。

 

「消費税増税前に家を建ててしまおう!」

「マイナス金利による低金利で買い時!」

 

このような煽りを多くの人が受けた影響か

昨年と今年、住宅の売れ行きはなかなか

調子が良いようです。

 

そのため、家を建てたい人が非常に多い。

しかし、土地を売りたい人が少ない。

 

完全に需給バランスが崩れているのです。

 

さて・・・

 

前述の内容を少し言い換えると今は、

『土地さえあれば、家が売れる状況』

とも言えるのです。

 

今、この土地があまりないことを利用して

家を売ろうとする住宅会社があります。

 

土地を絡めて家を売る方法は色々とある

のですが一番シンプルなのは・・・

 

『建築条件付きの土地』

を仕入れることです。

 

 

【家もセットですよ】

 

『建築条件』とは、

その土地を買うなら、土地の所有者である

住宅会社で家を建ててくださいというもの。

 

「この土地を購入するなら、うちの会社で

家を建ててね!建てるなら売りますよ~!」

 

こんな感じです。

 

条件付き土地

 

通常の注文住宅の流れだと土地を探しつつ、

「どこの住宅会社で建ててもらおうかな」

と会社を選ぶことが多いのですが、

 

建築条件付きの土地の場合は建てる会社が

決まっているので、どこの会社で建てても

OKということではありません。

 

「どこの会社で建てたい!」

という希望が特にない人であれば土地に

魅力があれば気にしないかと思います。

 

しかし、家を建てるならこの会社で

建てたいと思っていたという人であれば

とても悩ましい問題ですよね。

 

全然土地が出ない。

そんな中・・・

とっても魅力的な土地が見つかった!!

 

でも、建築条件付き・・・

それでも仕方ないか、土地ないもんなぁ・・・

 

 

【家に魅力がなくても売れてしまう】

 

「良い土地さえあれば、家が売れる」

このような状況ですから、住宅会社は多少

リスクを背負いつつも、大きな土地を購入

して何区画かに分割し、販売をしています。

 

仮に土地を仕入れる段階で赤字が100万円

出たとしても、家を売ることができ利益が

500万円でれば、差引き400万円の黒字に

なりますからね、これは大きいです。

 

その為、家を売りたい住宅会社は一生懸命

『売れる土地』を日々探しているのです。

 

プロが毎日『売れる土地』を必死になって

探しているのですから、初めて土地を買う

人が良い情報を早くに手に入れるのは

非常に大変ですね。

 

さて、住宅会社にとって建築条件付きの

土地を仕入れる最大のメリットは

「家の魅力を伝えなくとも家が売れる」

ことです。

 

このエリアに家を建てたいという目的を

持っている人を集客できれば、家自体に

魅力がなくとも売れてしまいますし、

 

かつ、他社との競合になることもないので

商談がスムーズに進むというメリットも

あるのです。

 

色々な会社の提案を受けて比較検討したい

と考える方が多いのですが、建築条件付き

の場合は比較される工程も省略できる。

 

デザインや性能、間取りの使いやすさは

二の次で、建物価格が著しく高くなければ

売れてしまう状態。

 

住宅会社にとっては今、土地を仕入れられ

るかが経営を左右するといっても過言では

ありません。

 

 

【建築条件付きは買っちゃいけない?】

 

とはいえ、この建築条件付き土地に

ついては一概に肯定も否定もできません。

 

買うのをお薦めする訳でもなければ、

辞めておきましょうと言えるものでも

ないのです。

 

理由はその家庭によって家が欲しい理由が

異なるため、何がその家族にとってベスト

な提案なのかが変わるからです。

 

例えば・・・

 

「今の賃貸マンションの家賃を払い続ける

のがもったいなく、でも子供の学校区を

変えさせたくはない。

 

家の間取りやデザインにはこだわりもなく、

建売住宅でも問題ないんです」

 

このようなニーズであれば、いつ出てくる

かわらかない土地を探すよりも、希望の

エリア内にある建築条件付きの土地を買う

ことをお薦めするかもしれません。

 

逆に、

 

「もう家が欲しくてたまらないんだけど、

私達のこだわりを詰め込んだ家でなければ

意味がないんです。

 

建てるなら、A社かB社で建てるのが

私達の夢なんです」

 

このような家族の場合は、23年待っても、

エリアを変えてでもその夢を叶えましょう

とお伝えするでしょう。

 

建築条件付きの土地だからダメという

ことは一切なく、ニーズとの合致ができる

ものなのかという視点で考えるべきですね。

 

 

【家の性能は注意ですよ】

 

ただ、一つだけアドバイスをするなら、

「その会社で建てた場合、月々の光熱費は

どのくらいになるか」のシミュレーション

は最低でも出してもらいましょう。

 

間取りやデザインには特にこだわらないと

いう人も多いと思いますが、

「家の中が寒くてもOK

「光熱費はいくらかかってもOK

という人はいないですよね。

 

前述もしましたが、建築条件付きの土地を

販売する業者の中には、

 

「売れれば何でもOK!売ることが目的!」

 

と考えている会社も多く存在し、その為、

販売価格を下げるために安い断熱仕様、

安い効率の悪いボイラーを使っている

会社もあるからです。

 

しっかりと夏と冬、どのくらいの光熱費が

かかるのかシミュレーションをしてもらっ

てから購入に踏み切らないと買った後に

後悔してしまう可能性が高くなります。

 

このシミュレーションはどこの会社でも

無料でできる訳ではありませんが、

もし外注で有料になってしまったとしても、

やってもらう価値は十分あるでしょう。

 

 

・・・・・・

 

今、札幌市内では土地を探すのも

本当に一苦労です。

 

もちろん全く土地がない訳ではなく、

 

・形が良く

・程よい大きさ

・前面の道路幅が広く除雪の入る道路

・それでいて良心的な価格の土地

 

このような条件が重なるだけで

一気に競争が激しくなるのです。

 

注文住宅を建てる上で、実は土地探しが

一番高いハードルです。

 

くじけそうになる人、くじけた人も

たくさんいると思います。

 

しかし、逆に土地さえ決まってしまえば

後はエスカレーターのように自動的に

家づくりは進んで行きますし、

苦労があった分、その後の家づくりは

とても楽しいものになるかもしれません。

 

土地を探している方はもう少しの辛抱です、

頑張っていきましょう!

 

 

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