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今、マイホームは買い時なのか?

From:新松尊英@札幌住まいのFP相談窓口

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「今、家は買いどきだと思いますか?」

 

この質問をしたくなる気持ち、

とても理解できます。

 

ここでいう「買い時」とは、例えば、

 

・土地の価格が割安なタイミングである

・建物工事費用が安い

・金利が低い

 

などなど、要するに、

『今買うことで、将来買うよりも

割安で家を買えるかどうか?』

ということだと思います。

 

最近は「ウッドショック」と呼ばれる

木材価格の急激な高騰もありますし、

来年、再来年になれば価格も元通りに

落ち着くかも?と考える方もいるでしょう。

 

しかし、結論を言うと・・・

正直わかりません。

 

 

もしかしたら「買い時ではない」

かもしれません。

 

もしかしたら3年後、

「あの時、買うべきだったなぁ」

「あの時は、買い時だったなぁ」

なんて思うかもしれません。

 

未来のことが確実に予想できれば

苦労はしないですよね。

 

私にも誰か答えを教えて欲しいものです。

 

しかし最近、個人的に次のように

思うようになりました。

 

 

長期的に考えると今は買い時ではない

 

ここ数年間、例えば1年~5年以内の

不動産価格が上がるのか、下がるのか。

 

これは、全く検討がつきません。

 

ウッドショックがこれからも継続し、

まだまだ価格が上昇する説もありますが、

確定的なことは何一つありません。

 

そのため、1年~5年の短期的に見れば

『買いたい時が買い時』であると思います。

※もちろん買える家計状況なのが前提です。

 

しかし、10年~15年の長期的に見た場合、

不動産価格は「落ちる」と思います、

個人的な意見ですが、かなり確信的に。

 

理由は、

 

 

『空き家』が増えるから

 

人口減少および高齢化が進むことで

空き家が増えるという話は聞いたことが

あるのではないでしょうか。

 

需要、つまり「家を買いたい」という人が

人口減少と比例して減少するのに対し、

 

供給、つまり「家を売りたい」という人が

高齢化(死亡や老人ホーム入居)すると、

価格は必然的に下落していきます。

 

今の金額で売れないなら、他の家よりも

安くしないと…という作用が働きますから、

全体的に価格が下がることが予想できます。

 

この『空き家問題』は昔から議論されている

ことですので、「何をいまさら・・・」と

思われるかもしれません。

 

ただ、私が思う『空き家問題』は人口減少、

高齢化以外の別の部分に理由があります。

 

 

ローンが払えない人が続出

 

ここ10年でローンが払えなくなり、

家を手放さないといけなくなる人が

めちゃくちゃ増えます。

 

払えなくなる人が増える理由は山程あり、

これはほぼ確定的な事実です。

 

終身雇用が崩壊し、働き方改革によって

残業代が出なくなった企業もあります。

 

必然的に収入が減る傾向になるでしょうね。

 

また、住宅ローンを組む時に変動金利を

選んでいる人が多く、もし金利が上昇して

しまうと家計が耐えられません。

 

さらに加えて、晩婚化の影響もあります。

 

当事務所へ相談に来られるお客様において

マイホーム購入時の平均年齢は35歳です。

 

国土交通省の調べにおいても、

30代で購入する人が約48%、

40代で購入する人が約27%となり、

 

75%以上の人が30歳以降にマイホームを

購入している計算になります。

※ちなみに20代は10%程度。

 

仮に30歳で35年ローンを組んだ場合、

ローンの返済が完了するのは65歳。

 

これが購入時点で35歳なら70歳、

40歳なら75歳でローン完済になります。

 

当事務所で将来の支出状況を

シミュレーションしたお客様の中には、

 

60歳以降に収入がガクンと落ちた時、

貯蓄を切り崩すことで今までと同様に

ローンを払い続けていける人もいれば、

 

払うのが厳しくなり、ローンを滞納し、

結果的にマイホームを売却しないと

いけなくなる人も大勢います。

 

こんな感じで今まで以上に住宅ローンを

払えなくなる家庭が多くなると思います。

 

さらに加えて・・・

 

 

物件が高騰している

 

土地も高くなっていますし、

建物価格もどんどん上昇している。

 

注文住宅を建てたい人には

かなり厳しい現状です。

 

分譲マンションも同様です。

 

具体的には言いませんが、かなり大規模に

開発をしているエリアで『300戸以上』を

分譲するマンションがあります。

 

一番多い部屋タイプの平均価格は、

物件価格のみでなんと『4,600万円以上』。

 

35年払い、金利1%、ボーナス払いなしで

月々の支払いは『約130,000円』。

 

これだけでもなかなかの支払いですが、

驚いたのがランニングコストです。

 

マンションの場合、管理費、修繕積立金、

そして駐車場を利用する場合は駐車場代が

別途かかりますが、このマンションの場合、

その合計が『月額40,000円以上!』。

 

つまりこのマンションを購入し、住む場合、

毎月『170,000円以上』も住居費がかかり、

 

それに水道光熱費やネット代、その他の

生活費を払っていかなければなりません。

 

仮に住宅ローンを払い終えても、

修繕費用などのランニングコスト4万円は

継続して毎月払い続けなければなりません。

 

 

貯金3,000万、年収700万でも買えない

 

さて、この物件の購入を検討している

ご夫婦のあんしんマイホーム資金計画書を

作成することになりました。

 

親族からなかなかの金額の相続があり、

預貯金が3,000万円以上あるご夫婦です。

 

世帯年収は700万円を超えるのですが、

シミュレーション結果はというと・・・

 

シミュレーション結果

 

将来的に赤字が発生し、そのマンションを

売却せざるを得ない状況になりました。

※紫部分は貯蓄なくなり、マイナスの状態

 

もちろん、シミュレーションをする人の

年齢や退職金、車や趣味にかけるお金、

子どもの進路によって結果は変わりますが、

 

「3,000万円以上も貯金があって、

年収700万円もあるのに払っていけない」

 

この事実を知ると、どんな属性の人なら

このマンションを買っても問題ないのか

検討がつかなくなりました。

 

これが300戸も販売されるのですから、

10年~15年後、支払いができなくなり、

マンションを売却したいと考える人が

ゴロゴロ出てくると思います。

 

 

今は銀行が低金利で、必要以上にお金を

貸してくれるため、多額のローンを組み、

マイホームを買うことはできます。

 

しかし、

・借りれる金額

・返せる金額

これは全くの別物です。

 

10~15年後にはかなりの不動産が

ローンを払えなくなった人の売却により、

値崩れするだろうと思っています。

 

信じるか、信じないかはあなた次第ですが、

かなりの暴落がおこると私は予想しています。

 

 

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