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リフォーム済み”中古一戸建て”は買うべきではない

From:新松尊英@札幌住まいのFP相談窓口

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緊急事態宣言後、当事務所では

新規相談の受付を停止しています。

 

換気をし、ソーシャルディスタンシングを

確保しつつ面談することもできますが、

“万が一”のこともありますしね。

 

オンライン会議ができるzoomを使って

面談することなども考えましたが、

 

個人的に“オフライン”での会話でわかる

お客さんの感情や人間性もありますので、

その選択肢はナシでした。

 

ということで5月6日まで、

しばらく様子を見ることにします。

 

「ハウスメーカーから決断を急かされ、

今すぐに結論を出さないといけないんです」

 

「だから相談を一日も早くしたい」

 

という方もいらっしゃると思いますが、

一旦冷静になって判断しましょう。

 

短期的に考えても先行きが不透明な状況。

 

一般的に35年ものローンを組み、

大袈裟ではなく人生をかけた買い物である

マイホーム購入ですからね。

 

この状況下で判断しなければならない理由、

本当にありますか?

 

それでも結論を迫ってくるような“やばい”

住宅会社で家を建てるべきではないですよ。

 

 

中古の戸建て、どう思いますか?

 

話は変わります。

 

以前から一定数のお客さんより

 

「収入的に予算をあまりかけられないと

思うので、中古一戸建てを検討しています」

 

と、ご相談されることがあります。

 

札幌市の場合・・・

 

比較的利便性の良い土地を購入し、

そこに注文住宅を建てるとなると、

 

諸経費込で『最低3,800万円』、

平均すると『4,000万円~4,500万円』、

このくらいは覚悟しないといけません。

 

仮に

・借入金額4,000万円

・35年払い

・金利1%

・ボーナス払いなし

この条件で住宅ローンを借りると、

毎月の支払いは約113,000円となります。

 

10万円を超える金額を毎月返済するのは

経済的、そして精神的にも厳しいので、

できるだけ金額を抑えられる選択肢を

考えるわけです。

 

比較的コストが安い『建売住宅』でも

諸経費込みで3,500万円はするでしょう。

 

結果的に『3,000万円以下』で購入できる

中古の一戸建てに行き着くようです。

 

さて、この中古住宅について、

個人的な意見を言わせてもらうと、

 

 

100%ナシです

 

あくまで個人的な意見です。

 

もちろん、家計的に高額なマイホームを

購入するのが厳しい家庭があるのは

十分理解した上での見解です。

 

中古物件に否定的な理由は、

「トータルコストは新築で購入するのと

変わらなくなってしまう可能性が高い」

からです。

 

建売やスーパーローコストの住宅会社で

3,500万円にて購入した新築と、

 

築25年だがリフォームがされている

2,800万円の中古一戸建て。

 

見た目の差は700万円あります。

 

しかし・・・

 

中古物件は『リフォーム済み』だとしても、

それはパッと見たときの外見だけを

リフォームしている場合がほとんどです。

 

キッチンや風呂、洗面台、トイレが

新しいものになっているのは当然として、

 

古いデザインの床の張替えや建具交換、

壁紙の張替え、場合によっては外壁など、

初めて家を買う人がその家を見た時に、

 

「お、これでもいいんじゃない?」

 

となるような“見栄えの部分”だけを

リフォームしているということです。

 

一方で、耐震性能や断熱性能、

エコなボイラーや暖房設備への交換など

性能面を向上させる為のリフォーム工事は

ほぼしていないのが実情です。

 

こういう物件を買ってしまうと、

結果的にどうなってしまうのでしょう?

 

 

寒い・・・暑い・・・

 

元々、築25年の中古住宅。

 

見た目はリフォーム済みで新品でも、

性能は25年前のままです。

 

断熱材は昔ながらのものがそのまま使われ、

年月とともに劣化もしているでしょう。

 

気密も取れていないので、

家の外から隙間風がどんどん入ってくる。

 

おのずと『冬は寒く、夏は暑い』でしょう。

 

 

光熱費、かかりまくり

 

そんな寒い家を暖房設備であたためますが、

そもそも暖かくなりづらい・・・。

 

断熱性、気密性が悪いですからね。

 

かつ、エコではないボイラーのままだと、

ものすごい光熱費がかかります。

 

車の燃費をイメージしてもらうと

わかりやすいと思います。

 

最近の車は、ガソリン1リットルで

10km~15km程度は走りますし、

車種によっては20km以上走る、

高効率な車がほとんどですが、

 

昔の車の燃費はこの半分程度、

車種によっては3kmくらいしか

走らないものもあります。

 

ガソリン代がかかって仕方ないですよね。

 

断熱性能、ボイラーの性能が悪いと、

家でも同じようなことになってしまいます。

 

仮に新築な毎月の光熱費が3万で済むのに、

中古なら1.5倍の4.5万円かかるとすると、

 

年間の差額は18万円、35年継続すると、

差額は630万円になります。

 

さらにボイラーの寿命も短いでしょうし、

買った後に数年おきに数十万円単位で

メンテナンス費用がかかってくるでしょう。

 

屋根の塗り替え、雨漏りの処理、

外壁の交換や塗装、コーキング処理、

パネルヒーターや暖房器具の交換、

玄関ドアのドアノブが故障・・・

 

挙げだすとキリがありません。

 

もし中古住宅を買うなら、

・日々の光熱費

・新築よりもメンテナンス費がかかる

これらを前提に購入するべきですよ。

 

 

実際に住んでいた人の声

 

今回、この中古一戸建ての購入について

記事を書こうと思った理由があります。

 

それは、実際に

「中古物件を売って、新築を買いたい!」

という方が相談に来られたからです。

 

それも1ヶ月で2組も、です。

※3月の相談者様

 

理由を聞けば、

 

・冬は寒いし、夏は暑い

・光熱費は高い

・色々壊れるからメンテナンスが大変

・間取りの使い勝手も悪い

・1、2年後に外壁の大規模な修繕が必要

 

こんな感じです…。

 

購入したときは、

「新築より安いし、良さそうって思った」

らしいのですが、

 

中古一戸建て特有のデメリットを

モロに喰らう形になったみたいですね。

 

こんな感じで中古一戸建てを購入した後、

後悔して新築を買い直したいという需要は

今までもありました。

 

中古住宅を買ったら間違いなく失敗する

というわけではありませんが、

私のようなプロでも目利きするのが

とても難しい住宅です。

 

 

どんな物件を選ぶべき?

 

個人的には中古一戸建てを

積極的にオススメはしませんが、

 

どうしても予算を抑えるために

中古住宅という選択しかないのであれば、

 

「リフォームしていない中古物件」を買い、

・断熱性能や気密性能を上げる工事

・屋根や外壁の防水工事

・ボイラーや暖房器具の交換

 

これらのリフォームの優先順位を上げ、

その上で、予算に余裕があるなら、

 

・キッチンやトイレなどの住設機器

・床や壁紙、建具

 

などの「見た目」の部分に割り当てていく

という形が良いかと思います。

 

きれいなキッチンやトイレ、お風呂、

オシャレな内装に憧れる気持ちは

とても理解できるのですが・・・

 

住宅のプロという立場からいえば、

この順序が正解でしょう。

 

何にせよ、買ってから後悔だけは

してほしくないと思っています。

 

 

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