住宅ローンについての相談が多い当事務所。

「変動金利と固定金利、どちらが良い？」「どこの銀行でローンを組むべき？」おおよそ質問内容は絞られているのですが、

これもとても多い質問です。家を買う時、ほとんどの人が住宅ローンを利用すると思います。

借りる金額はそれぞれですが、多くの方が『住宅ローンをたくさん借りてしまうと、その分、利息の支払いが多くなるので、できるだけ現金を入れた方がよい』と考えているようです。

確かに多く借りれば、多く利息がかかる。利息については、おっしゃる通りです。

だからこそ、

このように考える人がとても多いですね。しかし・・・

これは間違い

確かに住宅ローンを多く借りれば、その分、多くの利息を払うことになります。

もったいないな…と、思うかもしれません。

しかし利息のことだけを考え、「できるだけ現金を入れよう！」とするのは非常に危険です。とても危険ですし、場合によっては『損をする可能性すらある』ことを知っていますか？

今回のコラムでは、安易に頭金を入れてしまうと失敗する理由を『5つ』ご紹介しますね。

1.大きな出費が控えている

典型的な例として「車の購入を控えている」場合です。

現在乗っている車をもうそろそろ買い替えしないといけない。300万円の新車を購入しようと考えており、一括ではなく、カーローンを検討している。

しかし・・・

カーローンの金利は住宅ローンと比べ、圧倒的に金利が高いんです。カーローンと同様に、教育ローンも住宅ローンに比べ、金利水準は非常に高い。

そのため近い将来、他のローンを組む可能性がある場合は、そのローンの金利と比較検討して、頭金を入れるべきかを考えた方が良いですね。

2.もしもの場合の貯金を残す

新型コロナの収束が見えない現在、何があるかわかりませんよね？

給料の減額、リストラ、最悪の場合、会社の倒産すらありえます。コロナ関係なく『働き方改革』によって残業がNGとなれば必然的に残業代、つまりお給料が減ります。

このように見込んでいた収入がいきなり減額になってしまった場合、その収入を補填する為には、貯蓄が必要になります。

理想は、生活費の1年分。200～300万円程度でしょうか。

少なくとも貯金が全くないという状況はとても危険です。また、想定外の出費が必要になってしまうこともあります。

例えば、

などなど、色々とあるかもしれません。こういった場合に備えて、ある程度の預貯金を残しておくことは必須です。

3.住宅ローン控除を上手に活用

年末のローン残高に応じて、所得税や住民税から税金の還付を受けることができる「住宅ローン控除」という制度。

これは住宅を購入したら必ず受けられる制度ではなく、住宅ローンを利用して家を買うと受けられる制度になります。

控除される金額は、年末に残っている『ローン残高の0.7%（2022年）』が上限となります。ローンが3,000万円残っていれば21万円、2,500万円残っていれば17.5万円。

あなたが選ぶ銀行の金利と、あなたの納税額によっては、利息よりも税額控除額の方が多くなる場合もあります。

むやみやたらに現金を入れた方がお得になるという訳ではないのですね。

4.団体信用生命保険の存在

住宅ローンを利用する際には、一部の例外の除き、金融機関の指定する『団体信用生命保険』という生命保険に加入しなければなりません。

この保険は住宅ローンを組んだ後、債務者が死んだりガンになった場合に、残りの住宅ローンがチャラになるという保険です。

※保障内容は銀行によって違います

あなたがもし、3,000万円のローンを組み、家を購入した後に亡くなってしまった場合、団体信用生命保険に加入していればローン残高が0円になります。

残された家族が、引き続き住宅ローンを払っていかないといけないということにはならないのですね。

さて、このことを踏まえて・・・

もし、3,000万円の家を購入するとき、現金を3,000万円持っているとしましょう。

その時、どちらの選択をしますか？

Aで買えば、金利はもちろんかかりません。Bで買えば、金利はかかってしまいます。

しかし・・・

もし、住宅購入後にあなたが亡くなってしまったり、ガンになったとしたら？

どうですか？

天と地ほどの差がありますよね。

このように、住宅購入後の人生の中で『死』や『ガン』などのリスクを考えると必ずしも現金を入れることが正解ではないことが実感できるのではないでしょうか。

住宅ローンを借りることは、イコール、大きな金額の生命保険に加入するのと同じ意味を持ちます。

既に他の生命保険に加入している人なら場合によっては生命保険を解約しても良くなるかもしれませんね。

保険料分、家計改善につながりますよ。

 5.住宅ローンの金利以上に運用ができる

例えば、あなたはあと100万円、頭金を入れようか迷っています。

住宅ローンは『金利1%』と仮定。100万円を1%で10年間借りると、利息を含めた総支払額は1,051,249円です。51,249円の利息を支払う必要があります。

それなら頭金を入れた方が良いのでは？と思いますが、例えば100万円を住宅ローン金利の1%よりも高い利率で運用することができるとしたらどうでしょうか？？

運用とは、投資信託や株式投資、債権や保険などの商品を使って「お金を増やす」ことです。

100万円を頭金ではなく、運用に回し、『1年間で2%ずつ』で増えたとしたら、1,000,000円は1年で1,020,000円となり、それが10年間続くと・・・

1,200,000万円になることになりますよね。（※単利計算）

住宅ローンを利用し、利息51,249円を払ったとしても、手元の100万円を運用し、200,000円の運用成果を得れるなら…

頭金として入れずに、運用に回した方が良さそうですよね。

もしあなたが資産運用に興味があり、住宅ローンの利率以上の運用成果を出せる確率が高いなら、住宅ローンをできるだけ借り、自己資金は投資に回す方がお得になります。

これは少しレベルの高い話ではありますが、実際にこのようにして自己資金を運用に回している方もいらっしゃいます。

資産運用はしっかりと勉強すれば、成果を上げることがそこまで難しいことではないのが理解できると思います。

まとめ

以上のことから、必ずしも頭金を多く入れることが正解とは限りません。

将来の支出予定や、もしもの出来事に対し、どのような対処をしようと考えているかによってベストな選択は変わってきます。

その他にも、

などによってもベストな提案は変わります。

いかなる状況でも「頭金は入れるべきだ！」という考え方は間違いだという認識を持っていただければと思います。