From:新松尊英＠札幌住まいのFP相談窓口

 

住宅ローンの返済年数といえば？

 

色々な選択肢があるわけですが、

35年返済で組む人が多いのでは？

と思います。

 

フラット35という商品もあることから

「35年返済」というのが定着している

感じもありますしね。

 

では本当に35年で組むのが良いのか？

 

それとも、もっと短い期間、

例えば25年とかで返済する計画で

ローンを組むべきなのか？

 

実はFPの中でもかなり意見が分かれます。

 

定年退職や65歳までに返済するように

返済期間を決めましょうというFPもいます。

 

しかし、私は必ずしもそうとは思いません。

 

返済は期間が短いほど利息が減りますが、

毎月の返済は必然的に多くなりますからね。

 

・住宅ローンを組む時の年齢

・団体信用生命保険の恩恵

・資産運用をするかしないか

 

これらについての考え方次第でも

適切な返済方法は変わります。

 

その他、

・自己資金（貯蓄）がいくらあるか？

・数十年後の貯金推移の見込み

・夫婦の働き方

・現在加入中の生命保険内容

・物件購入金額

 

などなど、たくさんの要素を含めて

考えなければならないものになります。

 

退職までに貯金をしっかりしておき、

年金生活になった後も年金や貯金から

ローン返済ができる状態であれば、

 

無理して65歳までにキツキツで支払いを

しないといけない訳ではありません。

 

結論、私は、

「返済年数は短ければよい訳ではない」

と思っていますよ。

 

とはいえ、

「長ければ長い方が良い！」

という訳でもありません。

 

やはりその家庭の事情によってです、

難しいんですよね。

 

 

50年返済？？？

 

先週、住宅会社から驚愕な提案を

受けているお客様とお会いしました。

 

それが住宅ローン『50年返済』です。

 

先にも触れたように、ローンの返済は

短い方が良いわけではないものの、

50年もの長期返済を見るのは初めてで、

 

「これは長すぎだろ！？」

と、正直思ってしまいました。

 

相談者さんは29歳の旦那様でしたので、

繰り上げ返済をしなければ、50年後の

79歳でローン完済する形になります。

 

50歳で30年払いのローンを組む方と

完済年齢で言えば変わらないのですが、

 

特段の事情がなければ35年返済を

選択するのが一般的なので、

 

「なぜ50年返済を選ぶ必要があるのか？」

その理由がわからず、

お客様に聞いてしまいました。

 

 

審査が通らなかったから

 

そのお客様曰く、

「35年払いを希望したが審査が通らず…

50年返済なら審査が通ったので…」

ということでした。

 

詳細は割愛しますが、

これはいわゆる「返済比率」の問題です。

 

返済比率とは、

「年収に対する住宅ローン返済額の割合」

のことです。

 

1年間の収入に対して、

1年間に返済しなければならない金額が

多すぎると銀行としては、

 

「返済していくの厳しいですよね？」

という判断になるということです。

 

このお客様の場合もこれにあたり、

返済年数が短いと毎月の支払いが多く、

返済するの厳しいですよねということで

審査が通らなかったが、

 

50年という長期にすることで

毎月のローン支払い負担が減り、

「この金額なら返済していけますね？」

と審査が通ったということです。

 

それを聞いて私も

「50年を選んだ理由が理解できました」

となったわけです。

 

お客様が心底、家が欲しいと思っており、

「住宅ローンの審査を何とか通したい！」

と思っていたなら、

 

この50年返済もお客様のためであり、

選択肢としてアリかな？とも思います。

 

 

不利益ばかりの提案

 

しかし実際のところ、この50年返済を

勧めたのはハウスメーカーの営業マンで

審査が通ったあとには、

 

「35年でローンが組めないので、

50年でローンを組みましょう！」

 

「35年で完済するよう繰上げ返済して

いけばいいんじゃないですか？？」

 

という説得をしてきたようです。

 

営業マンがどんな提案をしたとしても

35年返済に比べ50年返済にすることで

お客様にとって『メリットがある』、

 

または『デメリットがない』

なら何も悪いことはありません。

 

しかし、今回の場合、

50年払いにすることで適用される金利が

『0.4％！』上がってしまう商品であり、

 

結果、繰り上げ返済をして35年返済に

なったとしても、支払い利息の総額が

270万円以上多くなってしまいます。

 

簡潔にいうと、50年返済を選んだ時点で

最低でも270万円は損をするということ。

 

さらにこのお客様は、今年、年収が大幅に

上がる見込みで、あと1年家を建てるのを

待つことができるなら、

 

返済比率をクリアして35年払いを

選択できるようになる見込みが

非常に高いのです。

 

以上のことから私は、

「今は家を建てないこと」

をオススメしました。

 

 

50年返済がベストはレア

 

このハウスメーカーの営業マンは、

自分が家を売ることしか考えていません。

 

目の前のお客様の都合を完全に無視し、

自己優先的な“最悪”の提案をしています。

 

もちろん、

「どうしても今、家が欲しくて仕方ない！」

というお客様のために

 

「どうにかローン審査を通してあげたい！」

ということで勧めた提案なら、社会貢献で

ある一面を見ることができるのですが、

 

結果的にお客様は不安になり当事務所へ

相談に来ているのですから、この提案は

お客様の為になってないことが明らかです。

 

考えられない提案に驚きを通り越し、

正直、呆れてしまいました。

 

もちろん、場合によっては50年返済が

その人にとってベストな住宅ローンの

借り方であることもありますが、

 

それは1,000人いて1人いるかどうか、

0.1％程度の極めてレアなケースです。

 

おそらく私も50年返済がベストと思う

お客様と出会うことはないでしょう。

 

今回のお役立ち情報のまとめですが、

 

・50年返済は基本的にナシ

 

・住宅営業マンはあなたにとってベストな

　住宅ローン選定をしてくれる訳ではない

 

ということを覚えておきましょう。

 

住宅ローンなんて審査が通れば何でもOK。

 

家を建てた後、お客様がローン返済を

していける、していけないは関係ない。

 

信じられませんが、そう思っている

営業マンはたくさんいます。

 

注意しないといけませんね、本当に。

 

 

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