当たり前のようになってきている住宅ローンの40年返済。
ご存知かもしれませんが、原因は土地価格や建築資材高騰によるマイホーム購入価格の上昇です。高いですよね…
現在、札幌市内で土地を購入してから注文住宅を建てようとするなら、最低4,500万円はするでしょう。
10年前なら札幌市内で諸経費込3,000万円～で注文住宅が建てられる選択肢がありました。
3,000万円を金利1％、35年返済、ボーナス返済なしで考えると、月々の支払いは約85,000円。
「2LDKの賃貸マンションP込み」とさほど変わらない金額です。
これなら結婚して子どもが生まれた（生まれる）ご家族が「そろそろマイホームを検討しようか」となるのは当然の流れかなと思います。
しかし4,500万円ともなると、ローン返済額は125,000円以上となり、賃貸マンションから40,000円以上の住居費が増加となってしまいます。
5,000万円のローンなら140,000円を超えますから、気軽にマイホームを買おうなんて考えられません。
実際のところ、住宅会社の営業マンも「こんな月々の支払額が高いと、誰も買ってくれない…」と頭を抱えているのです。
それでも家を売らなければならない彼らは何を考えるでしょう？そう、40年返済の提案です。
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40年返済にすると？
前述の35年返済で4,500万円を借りた場合、毎月の返済額は約125,000円でした。
さて、35年→40年払いにするとどうでしょう。
・4,500万円、金利1％、ボーナス返済なし
・35年 毎月返済→約125,000円
・40年 毎月返済→約113,000円
・40年 ボーナス込返済→毎月97,000円、ボーナス時プラス100,000円
このように40年・ボーナスを組み合わせ、毎月の返済額を少なく見せて「これなら買えるんじゃない？」という雰囲気にするのです。
毎月の返済額が6桁（100,000円以上）になるのか、5桁（99,999円以下）になるのかで購入マインドは想像以上に変わりますからね。
このように昨今の住宅価格の高騰に併せて、住宅ローン40年返済での提案が当たり前のようになってきているのです。
40年返済はありなのか？
さあ本題。40年返済ってどうなんでしょう？
住宅購入者の平均年齢は、肌感覚ですが35歳前後かと思います。
35歳時に40年返済のローンを組むと、完済は75歳。
自分がこれまで生きてきた期間よりも長い期間を、住宅ローンとお付き合いしていくことになります。
仮に65歳まで働いていたとして退職後の残り10年、どのように返済していくのでしょう？
「退職金で繰り上げ返済すればいいんですよー」なんて営業マンから言われて「大丈夫かも！」と真に受ける人はいないと思いますが…
実際のところ、退職金がいくら貰えるのか正確に理解していない人が多いですし、さらに加えて老後資金も蓄えなければなりません。
冷静に考えれば考えるほど「40年返済ってやばくない？」とは思いませんか。
良い40年返済
とはいえ、40年返済自体が絶対に悪いかといえば、そうとも限りません。
40年返済にも「良い使い方」と「悪い使い方」があるのです。
例えば、良い40年返済の使い方ですが、
例１）
手元に5,000万円の自己資金があり、買おうと思えば現金で買うことも可能。
しかし、住宅ローンを利用すれば住宅ローン控除が受けられるので、ローンを借りた方がお得。
また手元の5,000万円は資産運用に回して住宅ローンの利息以上の運用益を見込んでいるので、現金を使う理由がない。
例２）
現在の資産はさほどないが、今後の人生設計（ライフプラン）を考えると、夫婦共働きなら40年返済の住宅ローンを組んでも毎年200万円程度の貯金ができる。
しかも夫婦ともに公務員で退職金が1,500～2,000万円ずつ見込める（合計3,000～4,000万円）。
結果として65歳の退職時には資産が5,000万円以上あり、繰り上げ返済も可能。
35年返済でも返済は可能だが、毎月の返済額を抑えたい為、多少利息はかかったとしても40年返済を選択しよう。
こんな人は40年返済を選択しても、まったく問題ありませんね。
端的に言えば「40年返済で組んでも返済できる人」なら、上手に40年返済を活用してもいいのではないかと思います。当たり前ではありますが…
悪い40年返済
一方で40年返済を選択した理由が、
・とありえず毎月の返済額を少なくしないと厳しいから…
・営業マンから「最近は皆さん40年返済ですよって言われて…」
・返せなくなったら、家、売ればいいじゃん（売れない）
こんな感じの理由なら危ないですね。
危険な問題を先延ばしにし、逃げているだけです。
おそらく購入後、10年は問題なく返済していくことができるでしょう。
ただし10年経過すると、住宅ローン控除は終わりを迎え、子どもは高校生・大学生へと成長して学費が多大にかかるタイミングに突入します。
ようやく学費が支払い終わった頃（約20年後）、住宅ローンの支払いはようやく『折返し地点』。
住宅ローンを払いつつ、自分たちの老後資金を蓄えられればいいが、自分ももう60歳を迎えており、十分な資金を貯められない。
住宅ローン金利が上昇しており、毎月の返済額が増えている可能性も否定できません。
この流れに乗ってしまうと老後破綻する可能性が一気に高まります。
購入に向けて準備を
今年の住宅販売事情は「冷え込んでいる」状態です。
生活用品や光熱費の度重なる上昇、コロナ禍明けで旅行やレジャーにお金をかけたい…など、こういった背景が住宅購入マインドを下げていると思われます。
前述の通り、住宅価格も高騰していますからね。
ただ、この状態がいつまでも継続するかと言えば、私はそんなことはないと思います。
むしろ反動で2024年は住宅購入マインドが高まると思います。
土地の価格上昇も一旦終わり、最近は下げ基調な雰囲気も出てきました。
よくあるパターンですが、当事務所にお問合せをいただく方の中には「1週間後までに契約を迫られていて、至急で相談に乗ってほしい」という人もいます。
気持ちはわからなくもありませんが、残念ながら「すぐにお会いしましょう」という対応はできません。
そして、そのような無計画な人は、大抵、将来ローンの返済ができなくなる確率が高いのです。
もし心配であれば、購入をするべきタイミングに向けて、計画スタート前から自分たちがローンを組んでも問題なく返済していける金額を把握しておくのは大切かなと思います。
保険や住宅を売ることを目的にせず、有料で相談を受けている住宅購入専門のファイナンシャルプランナー。そのスタイルが支持され、札幌市近郊を中心に累計1,000件以上の住宅コンサルティングをおこなっている。
